「管理」,是虛擬團隊(virtual team)的一個重要挑戰 成功「吞下一頭大象」? 如何管理虛擬團隊「管理」,是虛擬團隊(virtual team)的一個重要挑戰。散居各地團員的生活背景、時差、文化與語言,都有極大的差異,因此,如何建立團隊的認同感、為共同目標做出承諾,都是不可忽視的虛擬團隊的管理課題。先建立團隊認同團隊認同感在虛擬團隊中不會自然產生。理由很清楚,團隊成員之間「眼若不見,心也不念」。最糟的是,虛擬團隊是由一群陌生人組合而成,他們之間即使有私人情誼,恐怕也不深厚。可以想見的是,要與一群不常碰面的人建立認同感,非常困難。儘管如此,有些事還是必須做: ▓舉辦啟動會議。這是為了創造團體的凝聚力,如果團體規模小,可以讓每個成員自我介紹,談談自己的背景、專業、嗜好等等。在會議中分成幾個討論小組,讓大家輪流加入不同的小組,如此一來,每個人都有互相認識與共事的機會。▓定期面對面會議。在工作進行中,如果有新成員加入、重要的議題必須定案、討論下階段專案等等,就必須舉行面對面或是視訊的會議,以此強化團體的凝聚力。▓安排討論的時間。這對跨洲和跨時區的團隊來說,非常困難,但你還是必須規劃定期聚會時段,透過視訊會議或線上方式討論專案進度與問題。這將幫助團隊成員分享想法,促進團隊認同。▓用目標,塑造團隊認同感。團隊認同需要注入一些實質的東西,你應該運用團隊目標達成這個目的。要對團隊承諾對團隊及團隊目標作出承諾,是不可或缺的成功要素。要是成員作出的承?烤肉掑ㄟ驉A他們會把心力和時間擺在其他目標,也只會按部就班地參與團隊,而毫無創意可言。為了達成大家對虛擬團隊的承諾,最實際的方法是「慎選加入者」。在所需技能的前提下,應該挑選對團隊目標有發自內心的強烈興趣。如以下範例所示:法蘭克受命領導一個虛擬團隊,為公司產品包裝研發符合環保的標準。當法蘭克考量團隊的人選時,他直接想到了安格妮絲,她曾經領導行銷部進行焦點團體(focus-group)研究,對公司產品的忠實愛用者最瞭解。更重要的是,安格妮絲對環保議題非常關心,常常建議研發不會破壞生態環境的產品。她對團隊目標,會有發自內心的強烈承諾。確定你邀請加入團隊的人,除了能將專業技術引進工作團隊之外,也要對團隊的目標有強烈的興趣,而且能夠做出承諾。尊重文化差異如果你和全球性的虛擬團隊一起工作,特別是和新進成員共事,必須做文化調查。這些團隊成員對工作環境、工時、權力與授權、溝通模式(特別是禮儀),以及其他和文化有關的活動感受為何?例如在某些國家,經理人必須和部屬維繫一種非常正式的關係,否則會失去部屬的敬重;有些國家則不注重繁文褥節。身處不同的態度與習俗,團隊領導人必須留意此議題,審慎處理,甚至在讚賞某人的工作表現優異時,若不留意文化差異,也可能出現反效果。在眾人面前表揚某位人員的做法,在北美不足為奇,但對一個來自強調團體文化的人來說,這種舉動令人感到既困窘又不自在。工作時段的安 代償排,是另一項重要議題。例如,位於其他時區的團隊成員,可能因為你的電話會議,必須在半夜或清晨工作;要謹慎處理這種安排,隨時警惕自己,這樣的要求是否能被其他文化的團隊夥伴接受?要是那些團隊夥伴得長期承受這樣的工作時間,他們能接受這樣的安排嗎?經常需要在週末、假日工作,和時常需要加班的團隊夥伴,會有何想法?這些問題必須認真考量,和團隊夥伴討論。(本文摘自《如何吞下一頭大象?》) 前言  叫「我們」第一名第1章 團隊的概念──先把這些搞懂團隊意含目標一致、合作無間,對某些人來說,還意味著平等。團隊的任務明確、目標清楚,強求自我管理、成員穩定,綜效大,但也有風險,考量任務的複雜度、互賴性與目標,仔細思考你是否真的需要團隊。第2章  高效能團隊配方──為成功根基 一個高效能團隊必須具備四要素:有成事的能力,但人數不宜過多,有明確的目標,輔以明確的績效評沽,有成員的承諾,並透過回饋機制強化承諾,有充分的支援,更要注重是團隊與組織的整合。第3章  組成團隊──選主角、擬章程 團隊的主要角色陣容,包括發起人、領導人和團隊成員。發起人除了明定目標、評估績效,還要有排除內部阻難的鬥志,領導人有經理人的基本職責,還要扮演開創者、典範和教練,團隊成員除了具備重要技能,還要擁有學習新事物的潛力,人多不一定好辦事,小而美才能發揮高效能。第4章  穩健起步──啟動團隊上路舉辦一場既莊嚴又能激勵士 西裝外套氣的全員大會。接著,團隊必須在決策方式上達成共識,確定誰做主及怎麼做,決策才不會停擺。此外,要讓一群人轉變為一個有效率的團隊,必須建立明確的行為規範,及凝聚團隊的機制,如此一來,團隊才能正確起步。第5章  管理的挑戰──領袖人從不做老闆開始團隊領導人有四個主要角色:開創者、典範、談判者及教練,就是不能扮演老闆。團隊管理真正最重要的挑戰,是既要創造認同感,又要避免團體迷思。此外,為了讓團隊成員充分發揮創意,團隊領導人必須調和擴散性與聚斂性思考,雙管齊下,才能將創新導向具體行動。第6章  團隊的運作──把理念帶進工作 團隊成員與領導人之間的合作關係及資訊分享,是團隊流程能否有效運作的決定因素。敵意是催毀團隊的主力,團隊領導人要懂得化解衝突,加強團隊以更好的方式共事,合力達成目標,建立一個學習型團隊。此外,團隊成員的角色多元,績效評估方法也要綜合採用才不會錯估。第7章  虛擬團隊──挑戰看不見虛擬團隊有兩種獨特挑戰,散居各地成員間的合作與流程有效運作難度高,成員之間保持良好聯繫與溝通更加不易。善用電信科技幫助虛擬團隊保持聯繫,以網站規劃創造理想的虛擬空間,團隊領導人更要注意成員的文化差異,才能真正發揮虛擬團隊的績效。第8章  最重要的任務──成為團隊工作者好的團隊成員,必須對新想法和新做事方法保持開放,與不同部門的人合作有訣竅,跳脫常規,接納新的工作模式也有方法,當利益相衝突,不是拚輸贏,學 吳哥窟會談「交換條件」,尋求雙贏,最後,做個可靠的人,所有好的開始,都由此而生。附錄A  實用的執行工具附錄B  高績效團隊訓練指南附錄C  團隊疑難排解指南 理察‧盧克(Richard Luecke) 打造一支強而有力的夢幻團隊阿波羅團隊把第一個人送上月球,第一部麥金塔(Mac)、IBM電腦是由小型團隊創作,福特汽車因為金牛星團隊(Team Taurus)設計的新款轎車,使他們脫離八○年代的嚴重衰退,成為北美當時最暢銷的車種。當今許多的成就,背後都是由無數的「團隊」所肩負。在商業界,團隊作業模式變得司空見慣,甚至蔚然成風,於是有許多人誤以為用團隊的方式面對問題或商機,只是另一波管理時尚。其實不然。團隊工作模式是一種持續至今的方法,而不是什麼新鮮事。例如,當年美國大陸會議(Continental Congress,編按:一七七四年九月,十三州的代表齊聚一堂,討論如何因應英國的威脅。)決定脫離英國宣布獨立,他們也成立一個團隊來執行這項工作。這個團隊包含兩位後來的總統:麻州的約翰‧亞當斯(John Adams)、文筆精練的年輕維吉尼亞人湯瑪士‧傑弗遜(Thomas Jefferson),來自賓州的班哲明‧富蘭克林(Benjamin Franklin)則負責編輯校訂。數年後,當時的總統湯瑪士‧傑弗遜想瞭解經由路易斯安那購地案(Louisiana Purchase,編按:1803年美國用1,500萬美元自法國購得的密西西比河與落磯山脈之間的大片土地,這次購地案使美國的土地面積增加一倍。)而從拿破崙手中獲得的美國西部大陸時,他並不是指派?室內設計僧Y個人、某個部門,或是正規軍的某個單位,而是交給一個他命名為「探險軍團」(the Corps of Discovery)的三十二人團隊。這個團隊在監督、用人、組織及領導,提供了一個助益良多的範例,一個不遺餘力排除萬難以竟全功的團隊。身為這場冒險的發起人,傑弗遜把領導權交給一位他相當信任的二十九歲陸軍將官,維吉尼亞人梅瑞威瑟‧路易斯(Meriwether Lewis)。當時,傑弗遜還另外做了兩件事;首先,他說明他要的是什麼:探索密蘇里河及瞭解哪條支流可以通往太平洋。在地圖上無跡可循的西北部,如果能夠發現一條穿越的水路,對這個新共和國來說,具有無以計數的價值,它降低航海的成本與危險,並將新取得的領土開發成定居地。同時,傑弗遜也想要獲得有關密西西比河以西陸地的動植物誌,及其原始部落的細節資訊。其次,身為團隊的發起人,傑弗遜挖空心思為路易斯湊齊完成工作所需要的金錢,及其他資源。有許多反對者認為,這是一個異想天開不成熟的想法;傑弗遜就在許多反對者的異議聲浪中,通過國會撥款;同時,傑弗遜也授權路易斯,徵募他完成工作所需要的人力。當傑弗遜建立了團隊的宗旨,提供了所需的資源以後,就由路易斯自己去設想團隊如何達成任務。路易斯除了要整合團隊,也要對團隊所需要的技能、要攜帶的特殊設備,以及團隊打算行進的路線做出抉擇。在挑選隊員時,路易斯會考慮技能互補的人才:受過邊境拓荒鍛鍊的軍人,擁有曠野求生的機智和能力;經驗豐富的獵人,可以補足糧食;另外,還需要熟悉密蘇里河的泛舟船夫(river 房屋買賣 men)。此外,路易斯也找威廉‧克拉克(William Clark)當他的領袖夥伴;這個人的拓荒技能、與印第安人交涉的經驗,以及領導的特質,在在受到路易斯的敬重與信任。而路易斯自己,則是透過特殊訓練增強自己的能力。在傑弗遜指示下,他前往費城數個月,向班澤明‧拉許(Dr. Benjamin Rush)醫生學習醫療;頂尖的自然科學家班哲明‧史密斯‧巴頓(Benjamin Smith Barton),則教路易斯觀察動植物、保存標本,以及用最新的科學方法做紀錄、分類。路易斯還必須學習,如何使用六分儀、經線儀,這些都是團隊在探險時所需要的技能,以便判斷、記錄自己所處的方位。如同許多成功的團隊,探險軍團也依情境所需而增減成員。譬如,當完成密蘇里河第一段航程後,路易斯就將不會再有特別貢獻的泛舟船夫遣送回鄉,並帶回科學樣本和探險進度報告給傑弗遜。而新的團員則視實際需要再延攬,例如,他們認為自己的語言能力不足,便召募了一位叫夏博諾(Charbonneau)的法裔加拿大籍邊疆商人,他住在曼丹(Mandan,北美大平原印第安民族)部落之間。夏博諾不僅會說部落的語言,而且更棒的是他的妻子薩卡嘉薇亞(Sacagawea)是一位希達察族(Hidatsa)的印第安婦女,會說當地原住民的語言,而那些原住民在軍團繼續西行時可能會遇上。這群往返於太平洋海岸,長途艱苦跋涉的探險者,需要具備毫無失誤的臨場決策智慧:應該選擇哪條支流?該如何與部落酋長交涉?必須在何時何地安頓棲身之所,度過漫漫長冬?遠離了家園,又與傑弗遜斷了音訊,現在已經沒有一個高高在上的?G2000o號施令者,團隊必須自己做決定。這是一個軍事團隊,所以由指揮官路易斯和克拉克做重大的決策,但其他的選擇權則交給全部隊員。無論處境如何,團隊的共同使命目標引導大家的決策。探險軍團的旅程,是一則引人入勝的故事,包羅了冒險、機智,和目標至上的奮戰。身在商場的你,不太可能經歷如此戲劇化或富挑戰性的事件,然而,你一定會面對某種問題情境,所以組成同樣類型的團隊會是正確的處方。對於組織與領導團隊,你做了怎樣的準備?你是否熟悉成功團隊的特質?團隊工作如何與組織工作契合成為一體?你瞭解團隊領袖、成員,和發起人,在追尋團隊目標上所扮演的角色嗎?在召募團隊成員時,你應當先瞭解什麼?本書所探討的只是其中一些問題,就如其他「哈佛商業必讀系列」(Harvard Business Essentials)的叢書,出版本書不是要讓你成為專家,也不是要引領你做學術性的長篇大論,而是提供你需要的建議,當你在扮演團隊發起人、團隊領袖,或團隊成員時,如何做才更有效率。關於本書本書共有八章,第一章闡釋基本概念:團隊(team)與傳統工作團體(group)的差異、組織採用的不同類型團隊、團隊工作的成本與效益,以及你如何判斷團隊是達成任務的最佳途徑。如果團隊的模式是你所需要的,那麼第二章可以帶你起步。第二章以優異的管理文獻向你解釋,每個團隊成功的必要條件;這些條件包括:能力、明確的目標、奉獻的成員、授權的組織、組織的環境,以及團隊目標和回饋系統與組織目標的整合。第三章是關於團隊的組成。本章介紹參與團隊工作的人物,包括:發起人、團隊領袖、 房屋貸款成員,及任何協助者;如何用最好的方式遴選這些角色,也需受到檢驗。該章以團隊章程做結論,章程是由發起人給團隊的正式授權及使命。缺乏一個明確的章程,團隊可能無法全然瞭解大家預期的是什麼。一旦團隊適當地組成,便需要有好的開始,這就是第四章的主題。該章對於團隊若要成功所必須做到且必須做好的事,提供實際的建言。在此你可以找到執行前的會議討論、採行決策原則的重要性、如何計畫工作、建立團隊行為規範,還有更多的相關議題。你可能是一位經理人或管理者,如果的確如此,那你就能將已經發展的技能,運用在你所扮演的團隊領導上,或是團隊成員的新角色上。雖然計畫、編列並控制預算、激勵成員等等,可能花掉你大部分的時間,但團隊也給經理人帶來一些獨特的其他挑戰,這就是第五章要討論的。這些挑戰包括:團隊認同感的效益和如何創造認同感、團體迷思的危險,以及團隊領袖必須扮演的獨特角色。正如本書所要闡明的,團隊領導人不能表現得像個老闆,這麼做會抵銷團隊工作自然形成的獨特效益。當團隊開始朝目標行進時,領導人及團員就必須把注意力集中在如何運作。第六章就是要檢視運作的議題,特別的是,本章說明領導人及團員如何檢驗合作關係與資訊分享的程度,以及他們如何持續互相激勵。該章也闡釋學習的角色,以及有哪些作法,可以確保每個人都能學習有效率地共事,而且每個人都會盡可能地快速學習。第七章是關於虛擬團隊,即其成員在地理位置上各自分散的團隊。虛擬團隊所組成的技能與志趣,可能比傳統團隊來得更多樣化。這種類型的團隊,可能是結合印度孟買和加州聖荷西的軟體?裝潢u程師,加上一位舊金山的行銷專家、一名巴黎的聯盟夥伴,以及一位紐約的主管。這是夢幻團隊,對吧?但不幸的是,虛擬團隊的效益與特殊的管理挑戰是同時出現的。由於這些團隊成員很難面對面共處,所以在建立團隊認同感、任務合作,以及資訊分享上,會面臨很大的難題。這些難題可以透過良好的管理,及適當的技術應用,而獲得改善。第七章將教你這些方法。當團隊的成員及領導人均表現得像個團隊工作者時,那麼團隊就會進入最佳狀態。但這種狀態未必會自然形成,比方說,對於那些想在個人表現和團隊合作之間尋求平衡的人來說,就很困難;同樣的,那些習慣發號施令的人,也必須找到如何扮演團員的方式。在第八章,我們提供平衡這些不同角色的方法。本書八個章節,涵蓋了你必須要知道的資料,讓你成為有效率的團隊領導人或團隊成員。若你想盡一步瞭解團隊,可以透過書後的「延伸閱讀」,我們收錄了一份附有注釋、關於組織與管理團隊的現有書籍和文章清單。外,本書有實用的附錄指南,包括:如何訓練團隊成員、實用的工作表和檢核表,以及如何處理團隊難題的方針。你可以從「哈佛商業必讀系列」網站(www.elearning.hbsp.org/businesstools),下載這些工作表和檢核表。本書內容是以哈佛商學院出版的許多叢書、文章以及網路作品為基礎,尤其是網路服務的「哈佛管理導師」的領導團隊模型(the Leading Teams module of Harvard ManageMentorR),其他資料來源,都會在文中加以注釋來源。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 室內裝潢  .

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          10月結婚潮將至 小宅產品關注度上升 因應民國百年,不少新人搶搭百年結婚熱潮,根據內政部統計,今年1至8月全台超過9萬對新人結婚,其中新北市就將近有2萬對新人,預測這波結婚潮將在10月進入最高峰, 西服相對購屋的需求勢必增加。 根據房仲業者統計,新婚族在計畫購屋時,最在意的就是房價以及交通便利等現實問題,而不少鄰近?591飪B站的小宅產品,前三季銷售量一直表現非常穩定,預計將成為許多新人首購的熱門選擇。 21世紀不動產總經理王連福表示,新婚夫妻若倆人都是 房屋貸款上班族,可以捷運沿線而居,或是購屋預算有限的話,可以選擇鄰近捷運、公車站牌房屋為主,大約步行10至15分鐘左右,價格較低但生活機能卻不受影響。三重區鄰北 新成屋市中心 為北市購屋族外移首選 鄰近北市的三重區有多座橋樑連接,這幾年因為房價「推擠效益」,吸引不少外來人口持續遷入,而已通車的捷運蘆洲線,與預計民國102年通車的捷運新莊線, 婚禮佈置更將拉抬全三重的房價漲幅。其中,緊鄰集賢路上的新成屋,更是台北客熱門潛力區域。 21世紀不動產三重富貴店店長劉月娟表示,重陽重劃區內街道規劃完整,屋齡皆在5年內,近1年房價已續漲3成以上,目前 酒店經紀單價都已站上每坪40萬元左右。但業者建議,若是夫妻倆的經濟能力有限,可以考慮在重劃區外圍附近,屋齡10至13年的中古屋,單價在每坪25至28萬元間,負擔較低。安坑交通條件改善 成為另一購屋熱區 新店安坑地區也因為房價較 澎湖民宿台北市低,交通便利且居住環境不錯,一直以來都是首購族的熱門區域,隨著北二高安坑交流道通車,近年來更是詢問度大增。 21世紀不動產新店安坑加盟店店長何建鈞指出,想要購屋的新婚族,若是在購屋預算有限下,可以優先考慮屋齡10至15年內左?商務中心k的中古屋,開車30分鐘內即可直達台北市,但房價卻僅僅是新成屋的一半,對首購族而言是非常划算的選擇。 最後,王福連提醒都會新婚族,雖然「小宅」門檻低,不過一旦未來有生子計畫,或是有長輩居住需求的話,就會面臨換屋需求,若是雙薪家庭,則可以考慮較便 土地買賣利的生活機能,或為未來提早作準備,選擇口碑好的優質學區,所以在考慮購買小宅時,最好能兼顧產品屬性與未來需求。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店經紀  .

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          台中北屯、大甲 自住置產穩定撐市 自從去年6月份奢侈稅實施以來,消費者對於不動產買賣大多抱持著觀望的態度,尤其以北部地區受傷最重,而中南部雖有影響,但相對受影響 面膜的幅度不大。東森房屋認為,若以整體房市來看,今年應該還是維持在價漲量縮的格局,景氣是否復甦, 西裝外套可能要留待7月過後才會逐漸明朗。而大台中地區房地產市場,則以自住族群、置產客為主軸的北屯區、大甲區,最受矚 禮服目。 東森房屋北屯諾貝爾加盟店東陳映志指出,近來由於短期投資客的銷聲匿跡,擅長以不動產增值的長期買方,反而成為市場的主力, 二胎近期北屯區主力銷售產品,除電梯大樓外,像是透天產品,詢問度也頗高。據東森房屋統計2011年該區屋齡15至30年大樓產品平均單價,約11至13萬元,較前年下 賣房子跌1成左右,返回2008年房價水平,消費者出手前,可多加評斷該區未來建設密集度、增值潛力。大甲區房市相對穩定 較2011年漲約1成5 此外,位於海線地區的大甲,向來是人文薈 租辦公室萃的信仰中心,每年農曆新年過後一直到三月間,大甲便成為全台的焦點。媽祖廟的宗教活動,使得大甲一帶湧入無數香客前來朝拜。 雖然宗教活絡了商業活動,不過房地產市場卻相當穩定。事實上, 建築設計在去年,當各地都傳出因奢侈稅受到重創的狀況之下,大甲房市反而因為都是首購的自住買方而相當穩定,大甲市區房價比較高的區塊,則是圍繞在火車站、客運站週邊。 目前由於大選的因素,使得房市詢問的來 汽車貸款客量大幅減少,台中大甲加盟店陳柏年店東認為可能要到第2季過後,房市曖昧不明的狀況,才可能比較明朗。 市區目前熱門的置產路段以雁門路一帶為主,該路段以國中小學為聚落,屬於文教區段,房價也相對較高,別墅型透天總價約在700至 酒店工作900萬元間,較2011年均價上漲1成5左右;若往北跨過大安溪往日南一帶,則房價會相對便宜。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 土地買賣  .

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          永慶:雙北市房市12月持續量縮整理 經濟前景未明 永慶房產集團研展室統計12月台北市中古屋每坪成交均價單價50.5萬元,重返50萬大關;新北市中古屋房價每坪成交均價30.9萬元,小彈1萬,修正幅度約1至4%;惟台北市、新北市12月房屋成交量微修5.3%、2.4%,交易量已接近底部。台中、高雄房市量縮 宜蘭民宿8至10%,價格則維持平盤。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,雙北市房價緩升是因為市中心走勢盤堅,但外圍低價區成交量縮幅度超過市中心,間接拉抬成交均價。目前影響房市買賣決策的關鍵因素,主要還是因為各機?買屋c頻頻調降整體景氣展望,以及大選過後的發展動向混沌,衝擊投資、置產信心,讓買方裹足不前。買盤結構性調整仍在變化,除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外,「轉售為租」的屋主增加後,租金投報率進入肉搏戰,以致連置產客延後進場?訂做禮服伅﹛C黃舒衛提醒,央行幾波的選擇性信用管制之後,買房的門檻已被拉高,再加上現階段買方追價意願轉弱,若屋主還死守過度樂觀的預期,致使價格認知持續擴大,恐讓成交量陷入新低潮,並預埋價格修正幅度加大的伏筆。換屋族轉強 置產族轉趨觀望趕明年龍子 酒店兼職年的熱潮,12月台北市市中心換屋族的佔比大幅提升,從11月的26%,躍升至37%,台北市郊區、新北市也有31%、27%的波段新高,顯示購屋的剛性需求依然旺盛。黃舒衛指出,投資氣氛低迷,「置產族」眼看投報率不見起色,而房價修正的的陰影又壟罩市場,縮手的比例最高。台北市市中?賣屋葑q10月的最高峰42%,一路快速下修至12月的25%,創近兩年新低。投資前景不明、投資信心疲軟,都使房市走勢呈現橫盤整理,最快要到選後,甚至明年第二季才會逐漸明朗。台中 高雄 價穩量縮台中市、高雄市12月中古屋市場同受景氣下滑、市場前景不穩的影響,交易量縮8至10%左右,成交價格則持平, 21世紀房屋仲介重回10月成交水準。但土地產品,尤其有縣市合併題材的區域,價格接受度仍高。整體經濟展望走弱、零售消費成長不如預期所拖累,再遇上奢侈稅後售轉租的屋主變多,拉低租金投報率,已讓許多置產客觀望,尤其高雄市高總價的店面產品約萎縮15%,影響最大。黃舒衛認為,中南部的需求是緊貼著實際的市場狀況做變化,對於預 烤肉期獲利的想像、超漲空間小,修正時間也短,對長期持有、自住買方仍具一定吸引力。修正格局難免 建議及早進行產品調整黃舒衛指出,儘管本月13日立院快速完成「居住正義五法」的三讀,造成與論波瀾,但對房市交易的成本無直接影響,並未對房市信心進行更深層的衝擊。然而,房市多頭超過8年,漲勢趨疲,再加上外部環境動盪,自住買方?酒店工作孎K擔心跌價,或懷有房價下修的期待,以致量能下修,價格認知差距拉大。如果部分屋主在考量個人財務負擔,或改變預期心理的情境下,進而準備降價、獲利出場,恐將引導下一波的價格變化,打破奢侈稅後、近半年的價格僵局。 部分產品、區域過去走勢是依仗『高房價期望、低購屋負擔』所構築榮景,未來面對修正走勢,將走得又快又急,市中心、精華區價格修正 西裝外套頂多5至10%,但郊區、供給量大的區域就有10至20%的調整空間,值得買賣雙方特別留意。新的市場結構下,建議買方以自住需求出發,盡量選擇生活機能佳的區域,以及價格平實的產品,才能兼顧自用、價格抗跌的雙重需求。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 術後面膜  .

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          政府貨幣政策影響到房價! 林克孝:台幣2字頭 應是常態 更新日期:2010/12/21 04:11 〔自由時報記者呂清郎/台北報導〕新台幣匯率漲不停,擁有經濟學博士學位的台新金總經理林克孝昨日指出,從經濟學觀點來看,除非美國經濟明顯好轉,失業率大幅下降,否則以目前失業 永慶房屋率超過9%,通縮壓力仍在,不只二次量化寬鬆政策(QE2),不排除還可能有QE3,在美元弱勢下,新台幣明年匯率維持在2字頭應會是常態。 台新金(2887)子公司台新投信昨日舉行合併台工銀投信慶 辦公室出租祝酒會,合併後,基金規模擴大至近600億元、基金檔數增至19檔,躋身中型投信;林克孝表示,台新投信合併台灣工銀投信後,市占率排名推升至第16位,旗下基金由台股、大中華區、全球組合型、類貨幣市場,擴增至?591F協、全球配息平衡、一般債券型、不動產證券化等,未來將持續擴大基金管理規模、提升經營效率。 討論: 鈔票太多的情況,坐收利益的是美金貶值效果,勢將造成全世界所有國家的貨幣升值的情況,會在QE2、QE3----一連串得寬鬆美金發 酒店工作行政策下,於貨幣貶值、升值之間;自然達到降低美國整體外債的目的。要五毛給一塊,「經濟模型」以就業率仍低,測試、印證出「通貨緊縮」還在,任何自由經濟學理論都會支持「輕度的通貨膨脹」,對經濟發展勝過於「通貨緊縮」。 (備註*因為世界銀行規 租辦公室範國家購買力特別提款權制度下,美金是擔當所有國家貨幣儲備穩定的基礎,只是其他貨幣與美金的貨幣兌換永遠是1: ?,問題在兌換比例上「美金」永遠是1。) 延伸: 1. 面對大樓改建冗長得整合、申請劃定都市更新單元、事業計畫審查通過,取得建造、整個大樓?室內設計騝s建築設計案,得以執行遴選營造廠、實行標單之預算時,應該是在取的80%以上住戶同意申請「劃定都市更新單元」之後的1.6個月到2年之間的目標工作。 2. 美元貶值、台幣升值;應該是國家大事,你、我升斗小民無關緊要,但貨幣政策長遠的影響是物價,招商每一家規劃團隊都樂觀的 酒店經紀簡報,預估本案預售價都高達$75萬元/坪以上,以海沙屋、都市更新獎勵容積增建的「建坪面積」,出售價金得以抵充改建須「共同負擔」的建築營造成本及管理銷售費,打平結餘,保有「分戶登記」換回原有的「室內面積」房屋產權。 推論: 1. 以「時間的風險」推估取得「建築執照」時,才能訂定出正確的預 景觀設計售價格,不論75萬/坪、80萬/坪或有可能更高的「預售價格」。現在只是推估2年之後才成熟的時空背景、貨幣政策、通貨緊縮、通貨膨脹、股票市場指數、石油漲破美金$100元/桶……..以上林林總總的因素,其實都悠關本建案標定預售價的高、低,影響的是出售後得款能否支應本更新案的 「共同負擔金額」,不然!就會被分配到因改建而產生的 賣屋「共同負擔金額」不足債務,如何「慎始」很重要。 2. 加速更新改建整合「時程」;事關80%劃定都市更新單元、申請事業計畫審查及至建築執照的取得需要溝通、協商、整合,大樓住戶面臨的是「時間管理」的風險。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 買屋  .

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          為何有樓層價差?如何訂定? 為何有樓層價差?如何訂定? 【文/何世昌 攝影/邱添榮】有購屋或看屋經驗的消費者都知道,每個建案樓層價差不一,尤其是高樓層價格往往比中低樓層(店面除外)昂貴,有的建案高樓層 太平洋房屋較低樓層單價貴一至兩成,有的建案價差卻逾五成,於是消費者不免好奇,樓層產生價差的因素是什麼?業者在制定價差時,是憑藉何種標準? 棟距與 室內裝潢平面 事實上,時下消費者越來越精打細算,房屋定價不合理自然不屑買單,故業者在制定高低樓層價差時總是多方考量,依據建物內、外在環境估算應有之價值,絕非漫天 酒肉朋友喊價,新高創廣告公司業務經理蕭既安表示,影響樓層價差的因素相當複雜,很難一概而論,然大抵而言,景觀的有無是主要因素;除此之外,另有「棟距」、「平面」及「立面」三個要素。所 西裝外套謂「棟距」,是指建物間隔之距離,棟距越大,則視野與價位相對較佳,反之則愈差;棟距不只影響視野及房價,也會對生活品質形成威脅,因棟距過窄,或者建物周邊有超高大樓,對居住者都會產生壓迫感。 房地產再來是房屋之「平面」,包括建物規劃(單層單戶、雙併、四併、六併等)、坪數大小、前後樓層、戶數多寡、出入動線、機電或水塔房位置、附加價值(如露台等設施),以及建物座向等因素,都會影響個別樓層價格。獨棟或單層單戶?酒肉朋友q常價格較高,若同一樓層規劃越多併(如集合式住宅),則戶數越多,價格愈低;接著是建物方位,「南北向」的價格多優於「東西向」,或者所屬樓層有露台等額外使用空間,通常每坪單價會高出五分之一到三分之一不等。 建物之立面 酒店兼職 最後則是建物之「立面」,所指即建物立體高度,高樓價格較低樓層貴是眾所周知的,業者在制定樓層價差時,通常會把建物切割為幾個價格區間,故樓層越高,則價格區間越多。假設一棟十五層樓高的建築物,若是三個樓層為一個價格區間,則二至四樓、五至七樓、八 東森房屋至十樓分別有所屬價格,隨樓層愈高而往上遞加,因此若價格區間愈多,那麼高低樓層價差就有極大差距。但另有一個拉大高低樓層價差的原因,則與建物本身條件無太大關係,就是業者的操作手法。蕭既安指出,某些業者會刻意壓低低樓層之單價以刺激銷售,但相對地就得拉高高樓層之單 21世紀房屋仲介價,遂造成高低樓層價差過大,但這類情事現在已經較為少見。影響樓層價差原因不一,除了上述因素外,還得視區域客戶接受度,以及房市大環境而定,任何一項因素均非唯一準繩,消費者仍需從各個角度進行評估。 更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw 辦公室出租  .

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          房市交易糾紛 契約糾紛增 房市交易糾紛 契約糾紛增 中央社 – 4 小型辦公室1分 東森房屋前 (中央社記者馮昭 買屋網台北31日電)房仲業者表示,房屋買賣終止 襯衫委售或買賣契約糾紛在今年上半年增多,可能與實施奢侈稅 節能燈具有關,因為政策上路前,不確定影響有多大,賣方怕賣便宜了,買方怕買貴了,造成 澎湖民宿違約增加。 中信房屋市場研究中心表示,根據內政部地政司統計,今年1至6月全台房地產交易消費糾?面膜匢`計799件,其中終止委售或買賣契約糾紛74件,較去年上半年41件增加80.5%,是比去年同期增加最多的交易糾紛。 中信 房屋出租房屋分析,由於推出奢侈稅政策,買、賣雙方不清楚對價格的影響有多大,不是賣方怕賣太低,就是買方怕買貴了,因此造成違約增加。 襯衫 中信房屋表示,根據內政部地政司的統計,今年上半房地產交易前三大糾紛為房屋漏水問題(101件)、隱瞞重要資訊(81件)及終止委售或買賣契約(74件)。1 有巢氏房屋000731  .

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          錯字連篇看不下去 搶救國語文 促增上課時數 錯字連篇看不下去 搶救國語文 促增上課時數 更新日期:2011/05/05 02:51 林志成/台北報導 賣房子 中國時報【林志成/台北報導】 「送警就(應為「究」 關鍵字排名)辦」、「和靄(應為「藹」)可親」,國人用錯字狀況愈來愈普遍。搶救國文 G2000教育聯盟選在昨天五月四日舉行記者會表示,台灣人國語文程度日益低落,學校應增加國文科上課時?花蓮民宿A新高中國文課綱也應將中華文化基本教材納為每學期必修。 搶救國文教育聯盟執行祕書李素真說,幾年前,在台北火車站置 租房子物櫃旁的標示出現「違法偷竊,送警就辦」;台北大理街派出所裡面也曾出現「和靄可親」標語;媒體上甚至常將「絕不寬貸」寫成「絕不寬待」。 21世紀房屋仲介 李素真表示,學校國語文上課時數一直減,造成學生國語文程度低落的原因。譬如國小從每周十節減為五節、國中從七節減為六節、高中從六節減為四節。搶救國文教 澎湖民宿育聯盟主張,學校應該增加國文科上課時數。 搶救國文教育聯盟副召集人張曉風說,教育部總是說周休二日後,學校上課時數減少,所以國文上課時數難增加。但前幾天,教育部長吳清基 土地買賣又宣布,要推動國小英語教學從小三向下延伸至小一。她認為,國小英語教學不用向下延伸到小一,多出來的時間讓小朋友讀經,他們的國語文程度一定會進步。 資深國文老師趙寶珠表示,中華文化教材應 土地買賣列為必修,學生學習論語、孟子、中庸、大學的課程,不但可以提升語文能力,受到一些歷史典範人物影響,品德也會變得更好。 教育部回應,中華文化基本教材到底要在高中必選幾學分,目前還在討論,要到六月底才會定案 土地買賣。  .

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          戴勝益:半部論語創王品 戴勝益:半部論語創王品 更新日期:2011/03/25 03:14 記者陳曼儂/台北報導 旺報【記者陳曼儂/台北報導】 「找 設計裝潢到了我賺錢的理由,感覺非常高興。」王品集團董事長戴勝益昨日表示?景觀設計A在他捐出8成股票成立基金會、幫助很多小朋友後,不代表自己不再過問江湖,而是更督促要 帛琉賺錢,預計今年台灣還要展店42家、大陸22家,最遠要開到四川;他說,沿海城市已開滿了,要往2線城市前 結婚西裝進,預計今年兩岸業績可達96億元。 戴勝益昨日參加工商協進會舉辦的講座,以「孔子是門好生意」為題,細屬王品集團從1993年 房屋買賣成立以來,如今旗下10個品牌共有160餘家分店,兩岸市場一年營收70.9億元,成為台灣最大的餐飲連鎖企業,就是因為他奉行「半部論語創王品」 酒店經紀的理念。 他說,孔子在以前交通不便時代就敢周遊列國、登百嶽,所以他的員工也要多出國看世面,登山培養耐力和膽識。 現在很多企業流行登玉山,所以今年開始 辦公室出租,王品所有主管要去登喜馬拉雅山,29日他要帶隊,在零下20度連爬7天,「這種挑戰表示我們的企業文化是跟別人都不一樣的」。 他說自己「只問蒼生,不問鬼神」,所以他現在陶板屋 開幕活動和西堤的全台店王,就是在台中被地理師認為是爛地方、鬼屋的店面。 但對於員工的治理,他可是非常嚴格。王品的三個天條,第一就是不可接受超過100元的好處或賄賂,就算是董事長也立刻開除;第二 酒店經紀是禁止關係人交易;第三是非親條款,親戚不能進來上班,所以董事長的兒女也不准進王品上班。 但他也認為,王品的成功在於即時分紅,第一是讓員工看得到、拿得到,就有向心力,第二就是各店成績清楚且立即呈現,會有競 21世紀房屋仲介爭心。  .

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          建商:政府出手太重了 房地產信心會下來 建商:政府出手太重了 房地產信心會下來 更新日期:2011/02/25 15:36 記者游智文/台北報導 針對財政部祭出奢侈稅打房,不少建商認為出手太重,遠雄集團副總蔡宗易表示,這項措施,雖不影響自住,但房地產信心會 房屋買賣整個下來,民眾財富會縮水,波及層面相當廣。 他說,有錢人已經有繳稅,政府要增稅,卻只拿有錢人開刀,難保有錢人不會反彈,之前政府用盡政策鼓勵有錢人回來投資,現在卻好像 買屋是逼他們出走。 他表示,新的政策切斷有錢人的投資管道,政府卻未提供其他管道讓資金有所去處,外來投資將會減少,另外如此重的打房,將使房地產信心受到重擊,房價下跌,多數人民財富也會減?結婚西裝痋A連帶會造成消費市場、整體經濟發展。 【記者嚴雅芳/台北報導】 財政部將對持有期間短於2年的非自用住宅,在買賣階段按交易價格,分別課徵10%及15%的特種銷售稅,新制未實施,但營建股已先趴,今日業者認為,主要衝 濾桶擊到成屋市場,由於中南部建商多以新成屋銷售,受到影響恐較為劇烈。另外,對即將上檔的329檔期也是一大考驗。 鄉林建設董事長賴正鎰表示,政府用奢侈稅打房,預估會讓去年底以來房價直飆的房市降溫,事實上,房地產業者也不樂見房市?西服朽T過高,或是上漲過快。不過,政府打房若為選舉而來,建議不要忽略經濟永續發展,房地產市場若降溫過快,對整體市場來說也不是好事。不過,鄉林看好今年房市,推案金額超過300億元目標不變,329檔期的推案也將如期推出。 京城(2524)建設表示,奢侈稅對?裝潢苭咱H及整體經濟的影響龐大,政府作法宜審慎,尤其政府是用房地產成交金額來課稅,等於如果買1000萬的投資人,在一年內以1100萬脫手,還要倒賠50萬,恐讓房市買氣急凍,並衝擊今年329 檔期。 【記者游智文/台北報導】 財政部拍板定案的房產暴利稅,將依交易價格課徵10~15%重稅 設計裝潢,房仲業表示,稅捐機關要取得交易價格不難,但如果買賣雙方私下交易或同意造假,政府也沒轍。業者建議,政府應建立一個較具可行的價格標準,以免市場出現另一亂象。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,稅捐機關要取得實際交易價格,有兩個管道,一是從房仲、代書下手,依法要求業者提供交易紀錄, 酒店兼職另一則是從建商手上取得預售換約名單及交易價格,這部份,目前稅捐機關已在進行,而且已有成效。 不過這僅限於透過房仲的物件,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,民眾如果私下交易,政府就很難取得真實價格,而目前市場這樣的交易至少在兩成以上。 台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,事實上,即便稅捐機關順利透 裝潢過房仲或建商取得交易價格,如何稽核也是一大難題,如果買賣雙方同意造假,稅捐機關恐怕也很難查到真實價格。 徐佳馨說,中國大陸就是好例子,由於採實價課稅,為了避稅,不少人會做假契約,再私下補償。政府要採交易價格課重稅,國內投機客也可能採取這種方式逃稅。影響所及,甚至可能民眾透過仲介買賣屋的意願降低,讓市場出現紊亂。 seo  .

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